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户型改造

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户型改造

发布日期:2019-09-27 作者:兰州加固 点击:

随着国家经济进入了中速增长的新常态,对房地产业的冲击是显而易见的。本世纪初开始的以投资和地方土地财政拉动的房地产业井喷式发展到目前遇到了前所未有的困难,“去库存”成了各种媒体广泛报道的话题。由于房产在中国特有的投资功能以及盲目的追求“高大上”造成大户型住宅占比过高,动则200㎡、300㎡以上,而相对于刚性需求群体的购买力,这些大户型住宅的价格显然是无法承受的。这就造成一方面房地产商产品积压,另一方面真正需要住房的人买不起的尴尬局面。

为了化解这种矛盾,在单价基本不变、保证开放商利润不大的情况下,将大户型住宅通过技术手段改成小户型,从而降低总价,不失为一条可行之路。以我国的家庭典型构成来看,一个三口之家有90㎡左右的住宅足以,即使放开二胎,120㎡的户型也完全满足使用要求,即使条件好一些的家庭,160㎡已经完全可以满足要求。

户型改造有一户变两户、一户变多户或者两户变三户等多种方式,主要根据房屋的结构类型以及原有户型大小和目标户型大小来确定。

兰州加固公司认为户型改造要遵循以下几条原则:

1.不能影响房屋的结构安全。这条是基本原则,不能因为户型改造造成房屋抗震性能下降,耐久性下降,破坏结构的完整等现象。

2.要尽量满足户型拆分后每个户型的使用功能。户型的好坏是每一个购买住房者一个重要考虑因素,因此改造后的户型各个功能区要满足建筑使用要求,尽量做到合理。

3.尽量不新增外露的构件以免影响使用面积和室内的美观。新增的构件要隐蔽在隔墙内,梁柱要和隔墙同宽。因拆除隔墙和改变功能区造成的梁柱外露要切除掉,以免造成业主装修方面的困难。

4.采取合理的加固方式,在保证安全的基础上尽量降低造价。户型改造毕竟要增加开放商的成本,尤其是改造量很大的情况下,投入还是很可观的。我公司通过优良的设计方案和良好的施工组织在承担的几项户型改造工程中均将造价控制在了100元/㎡以内,得到了开发商的充分肯定。

5.所有的拆除工程要采用静力切割的方式,严禁对保留构件造成伤害。

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通过以上几条原则我们可以得出户型改造在设计施工中的难点和重点:

1.改造过程中因需要增减构件必然要涉及到加固问题,但是住宅有其独特的敏感性,普通人心理上谁都不愿意新买的住宅就被加固过,如果发现会给开放商带来不必要的麻烦,所以加固方式尽量采用钢筋混凝土构件,尽量不适用粘钢的加固方式,钢构件要采用砌体或者混凝土进行隐蔽,并用在日常无法接触到部位。

2.每个住宅内都有厨房和卫生间这样的特殊功能区,这些特殊功能区是改造中的****难点。这些区域在结构上要降板,还要有上下水、通风道等特殊构件,在设计上要尽量保留原有区域,然后再新增厨房和卫生间,位置要便于水暖电的布置,要和专业设计密切配合。

3.特殊的墙体拆除与加固,包含混凝土剪力墙和配电消防设备所在的墙体。这些墙体在设计中要尽量保留,实在无法保留的要预先做好加固与恢复的方案。

4.梁柱等构件的去除从根本上改变的构件的受力状态,所以在施工中要采取可靠的临时支撑措施,要按照托梁换柱的施工手段去组织施工,以免发生安全事故,这方面惨痛的教训是很多的。

由上所述户型改造从设计角度结构要重新建模计算,建筑要重新布局,其他各个专业要紧密配合,难度要远远超过新建筑的设计。施工方面从效率、难度、复杂程度、施工条件等诸多方面都要难于新建建筑。

户型改造工程看似简单,实则难度超出一般人想象。因此兰州加固公司建议:必须由具有雄厚实力的具有特种资质的专门企业进行作业,开发商切忌贪图眼前利益使用一些不具备能力的施工队伍粗制滥造从而造成无法挽回的损失和恶劣的社会影响。

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